전세·월세 계약이 끝나 이사를 준비하는데 집주인이 "벽지도 낡고 장판도 더러워졌으니 교체비를 보증금에서 빼겠습니다"라고 한다면? 세입자에게 원상복구 의무는 있지만 집을 무조건 새것처럼 만들고 나가야 한다는 뜻은 아니에요. 생활하면서 자연스럽게 생긴 흔적인지, 부주의로 파손한 것인지에 따라 부담이 달라질 수 있거든요. 오늘은 도배·장판부터 보증금 공제까지 알아볼게요.
2026년 10월 22일 작성 · 일반적인 주택 임대차의 퇴거 및 원상회복 사례
임대차가 끝나면 세입자는 집을 반환하면서 원상회복 의무를 부담할 수 있어요. 하지만 일상적인 사용으로 발생한 자연스러운 마모와 부주의로 발생한 파손은 구분해서 판단해야 해요.
벽지 변색, 장판 눌림, 가구 파손 책임은 입주 당시 상태, 손상 원인, 계약 특약 등에 따라 달라져요. 집주인이 수리비를 청구한다면 손상 부위와 견적 내역부터 확인하세요.
🤔 원상복구는 어디까지 해야 할까?
원상복구란 집을 빌린 사람이 자신이 변경하거나 훼손한 부분 등을 원래 상태에 맞게 회복하는 것을 말해요. 민법 제654조는 제615조의 원상회복 규정을 임대차에도 준용하고 있어요.
그렇다고 집 전체를 새것으로 만들어야 한다는 뜻은 아니에요. 계약 당시 상태와 세입자가 변경한 부분, 손상 원인과 정도 등을 구분해야 해요.
A씨는 준공된 지 15년 된 아파트에서 2년 동안 전세로 살았어요. 입주 당시부터 벽지가 변색되어 있었고 장판에는 가구 자국이 있었죠. 그런데 퇴거 시 집주인이 전체 도배·장판 교체비로 100만 원을 청구했어요.
이때 단순히 입주 당시보다 낡아 보인다는 이유만으로 전체 교체비를 부담해야 하는 건 아니에요. 입주 당시 상태와 실제 손상 원인, 계약 내용을 함께 살펴야 해요.
🔎 도배·장판·못 자국은 누가 부담할까?
✅ ① 벽지가 자연스럽게 변색된 경우
햇빛과 시간 경과로 벽지가 변색되거나 가구를 놓았던 자리의 색상이 달라질 수 있어요. 자연스러운 사용 흔적인지 확인해야 해요. 반면 세입자의 부주의로 크게 찢기거나 심하게 오염됐다면 원상복구 책임이 문제 될 수 있어요.
🏠 ② 장판에 가구 자국이 남은 경우
침대나 책상 같은 무거운 가구를 놓았던 자리에는 눌림 자국이 생길 수 있어요. 일반적인 사용으로 생긴 자국인지, 장판이 찢어지는 등 크게 훼손된 것인지 구분해야 해요. 일부 손상이 있다고 전체 교체비를 자동으로 부담하는 건 아니에요.
🔨 ③ 벽에 못을 박거나 선반을 설치한 경우
세입자가 벽에 구멍을 뚫고 선반이나 TV 거치대를 설치했다면 원상복구 의무가 발생할 수 있어요. 집주인의 동의 여부, 원상복구 특약, 필요한 보수 범위를 함께 살펴야 해요.
⚠️ ④ 방문이나 옵션 가구를 파손한 경우
세입자의 실수로 방문이나 가구를 파손했다면 수리비 부담이 생길 수 있어요. 하지만 경첩처럼 오래돼 자연스럽게 고장 난 부품이라면 사용상 과실과 구분해야 해요.
손상이 있다는 사실과 전체 교체비를 부담해야 한다는 결론은 달라요. 손상 원인과 범위, 기존 설비의 상태, 수리비의 적정성을 함께 검토해야 해요.
💸 보증금에서 수리비를 빼겠다면?
집주인이 "수리비 70만 원을 빼고 보증금을 보내겠습니다"라고 한다면 공제하려는 비용의 근거부터 확인하세요. 임대차보증금은 세입자의 연체차임이나 손해배상채무 등을 담보할 수 있어 실제 인정되는 원상복구 비용은 공제될 수 있어요.
하지만 집주인이 청구한 금액이 곧바로 정당한 공제 금액으로 확정되지는 않아요. 손상 부위와 책임, 견적을 검토해야 해요.
📋 우선 확인할 네 가지
- 손상 부위: 구체적으로 어디가 훼손됐는지
- 책임 근거: 세입자의 과실이나 계약 위반이 있는지
- 수리 범위: 부분 보수가 가능한지
- 금액 근거: 항목별 견적서와 실제 공사 내역이 있는지
안녕하세요. ○○호 세입자입니다. 퇴거 시 원상복구 비용으로 안내해 주신 700,000원의 세부 내역을 확인하고 싶습니다.
수리가 필요한 부위의 사진과 항목별 견적서, 비용 산정 근거를 전달해 주시면 확인 후 협의하겠습니다. 입주 당시 상태와 실제 손상 원인을 함께 확인해 보증금 정산을 진행하면 좋겠습니다.
📸 퇴거 전에 어떤 증거를 남겨야 할까?
원상복구 분쟁을 예방하려면 퇴거 당시 집 상태를 사진·동영상으로 기록해 두는 것이 좋아요. 가능하면 입주 당시 사진과 같은 위치에서 촬영해 보세요.
📱 1단계. 집 전체를 촬영하세요
거실과 방, 주방, 욕실 상태를 촬영하고 문제가 될 만한 부분은 가까이에서 한 번 더 기록하세요.
📝 2단계. 기존 하자를 구분하세요
입주 전부터 있었던 벽지 얼룩, 장판 손상, 옵션 가구 파손 여부를 확인하세요. 당시 사진과 집주인에게 보냈던 문자가 도움이 될 수 있어요.
🤝 3단계. 가능하면 함께 점검하세요
집주인이나 관리인과 집 상태를 함께 확인하고 수리 항목을 정리하세요. 의견이 다른 부분은 별도로 표시해 두는 것이 좋아요.
점검일: 2026년 10월 22일
거실: 벽지 일부 자연 변색 확인
안방: 기존 장판 눌림 자국 확인
주방: 싱크대 문짝 파손 여부 협의 필요
옵션 가전: 작동 상태 확인
비용 부담에 이견이 있는 부분은 자료를 추가로 확인한 뒤 협의하기로 기록합니다.
🚨 원상복구 비용 분쟁은 어떻게 해결할까?
집주인과 세입자의 입장이 다르다면 수리 항목과 비용을 나누어 정리하세요. 막연한 총액보다 각각의 손상에 대해 판단하는 것이 좋아요.
① 계약서와 입주 당시 상태 확인하기
원상복구 특약의 내용, 입주 당시 집 상태, 어떤 변경을 했는지 함께 살펴보세요.
② 항목별 비용 협의하기
벽지, 장판, 방문, 가구처럼 수리 항목을 구분하고 원인과 비용을 검토하세요. 수리업체 견적이 있다면 항목별 내용을 확인하는 것이 좋아요.
③ 합의했다면 내용을 문서로 남기기
어떤 항목에 얼마를 부담하는지, 누가 누구에게 지급하는지, 보증금에서 공제하는지 등을 정리하세요. 서식헬프의 합의서는 ‘을이 갑에게 합의금을 지급한다’는 구조이므로 실제 지급 방향이 그와 일치하고 금액 지급에 합의한 상황에 사용하세요. 단순 점검 확인이나 지급 없는 정산이라면 해당 구조가 맞지 않을 수 있어요.
집주인과 세입자가 구체적인 손상 항목과 지급 금액, 지급 기한에 합의했다면 합의 내용을 문서로 기록해 보세요. 서식의 ‘갑·을’과 지급 방향을 실제 합의 내용에 맞게 확인해야 해요.
합의서 무료 작성하기 →④ 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않는다면?
계약이 종료되었는데 집주인이 원상복구 비용을 이유로 보증금을 반환하지 않는 경우, 먼저 공제 내역을 확인하고 실제 분쟁 금액을 정리하세요. 반환 요청을 문서로 남길 필요가 있다면 보증금 반환 내용증명 서식을 이용할 수 있어요.
서식헬프의 보증금 반환 내용증명으로 계약 정보와 보증금, 반환 요청 기한을 정리할 수 있어요. 수리비 공제 자체에 대한 상세 이의제기 항목은 별도로 마련되어 있지 않으므로 다툼이 있는 금액과 근거는 발송 전 별도 문서로 정리하고 필요한 법률 검토를 받으세요.
보증금 반환 내용증명 무료 작성하기 →문제가 해결되지 않으면 법률 상담을 통해 원상복구 의무와 보증금 반환에 관한 권리를 확인하고 사안에 따라 주택임대차분쟁조정 등 이용 가능한 절차를 검토하세요.
계약이 종료되면 집을 반환할 의무와 정당한 공제액을 제외한 보증금 반환의무가 동시이행 관계에 놓일 수 있어요. 보증금이 반환되지 않은 상태에서 이사하거나 집을 인도할 경우 대항력과 보증금 보호에 미치는 영향도 고려해야 해요. 분쟁이 예상된다면 퇴거 전 필요한 조치를 확인하세요.
💬 자주 묻는 질문
Q. 2년 살았으면 도배비를 무조건 내야 하나요?
아니에요. 거주 기간만으로 부담이 결정되지는 않아요. 벽지 상태, 손상 원인, 계약 특약 등을 살펴야 해요.
Q. 벽에 액자를 걸려고 못을 박았다면요?
집주인의 동의 여부, 계약 조건, 손상 정도에 따라 원상복구 의무가 발생할 수 있어요. 필요한 복구 범위와 비용도 검토해야 해요.
Q. 입주 전부터 낡았던 장판도 교체해야 하나요?
기존 손상과 세입자가 발생시킨 손상은 구분해야 해요. 입주 당시 사진과 계약 내용을 확인하세요.
Q. 집주인이 보증금에서 100만 원을 뺐다면요?
공제 근거가 없거나 과도하게 공제된 경우 반환을 요구할 여지가 있어요. 손상 부위와 비용 내역을 확인하고 필요하면 법률 상담을 받아보세요.
Q. 월세와 전세의 원상복구 기준은 다른가요?
일반적인 주택 임대차에서는 월세와 전세 형태의 계약 모두 원상회복 의무가 문제 될 수 있어요. 다만 등기된 전세권은 법적 구조가 다를 수 있으므로 계약 형태를 확인해야 해요.
✅ 오늘의 한입 정리
① 계약서 확인 → ② 입주·퇴거 사진 비교 → ③ 손상 원인 확인 → ④ 견적 내역 검토 → ⑤ 보증금 정산 협의
세입자에게 원상복구 의무가 있다고 해도 모든 생활 흔적에 대해 새 제품 교체비를 부담해야 하는 것은 아니에요. 어떤 상태로 빌렸고 무엇이 달라졌는지 확인하는 것이 중요해요.
📚 참고한 공식 자료
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 실제 원상복구 책임과 보증금 공제 여부는 계약 내용, 특약, 입주 당시 상태, 손상 원인과 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 법적 분쟁이 발생한 경우 전문가와 상담하시고 관련 법령은 이용 시점에 다시 확인하시기 바랍니다.