전세·월세 계약을 마치고 드디어 입주하는 날! 그런데 짐을 들이기 전부터 벽지가 찢어져 있고, 창틀에는 곰팡이 흔적이 보인다면 어떡해야 할까요? "일단 사진만 찍어두면 나중에 괜찮겠지?"라고 생각하기 쉬운데요. 입주 전 하자는 사진뿐 아니라 발견 날짜, 위치, 상태, 집주인에게 알린 기록까지 함께 남기는 것이 좋아요. 나중에 퇴거할 때 누구 때문에 생긴 손상인지 다투는 상황에 대비할 수 있거든요.
2026년 10월 29일 작성 · 일반적인 주거용 임대차 및 민법상 임대차 규정 기준
- 짐을 들이기 전: 집 전체 상태를 사진과 영상으로 기록해요.
- 하자를 발견했다면: 위치·상태·발견 날짜를 구체적으로 남겨요.
- 집주인에게 알릴 때: 사진과 점검 내용을 문자 등 기록이 남는 방법으로 공유해요.
- 수리가 필요하다면: 누가, 언제, 어떤 범위까지 수리할지 확인해요.
🤔 입주 전 하자, 사진만 찍어두면 충분할까요?
사진은 중요한 증거가 될 수 있지만, 사진 한 장만으로 모든 사실이 증명되는 것은 아니에요. 언제 촬영했는지, 정확히 어느 위치인지, 입주 전부터 존재한 하자인지까지 설명할 수 있어야 해요.
예를 들어 벽지가 찢어진 사진만 있다면 나중에 "그 사진이 입주 전에 찍힌 게 맞나요?"라는 질문을 받을 수 있겠죠. 그래서 촬영 시점과 하자의 위치를 확인할 수 있는 자료를 함께 남기는 것이 좋아요.
사진은 이렇게 남겨보세요
- 전체 사진: 방 전체를 촬영해 하자가 있는 공간을 확인할 수 있게 해요.
- 부분 사진: 벽이나 바닥 중 정확히 어느 위치인지 보여줘요.
- 근접 사진: 찢어진 부분, 균열, 얼룩 등 손상 상태가 보이게 촬영해요.
- 동영상: 현관부터 방과 욕실까지 이동하며 전체 상태를 기록해요.
- 원본 보관: 가능하면 촬영 원본과 날짜 정보를 유지해요.
사진을 메신저로만 보내고 원본을 삭제하지는 마세요. 메신저 전송 과정에서 이미지가 압축되거나 촬영 정보가 달라질 수 있기 때문이에요. 사진 원본과 집주인에게 보낸 메시지를 함께 보관하는 편이 좋아요.
직장인 A씨는 2026년 10월 29일 원룸에 입주하면서 창문 아래 벽지에 누런 물자국이 있는 것을 발견했어요. 전체 사진 한 장과 물자국 근접 사진 두 장을 촬영하고, "작은방 창문 아래 벽면에 입주 전부터 누수 의심 흔적이 있습니다"라고 집주인에게 문자로 알렸죠.
2년 후 퇴거할 때 같은 부분의 수리비를 요구받는다면, 이 자료는 하자가 언제부터 있었는지 설명하는 데 도움이 될 수 있어요. 물론 입주 후 상태가 더 악화된 원인과 실제 책임은 별도로 판단해야 해요.
🔎 전세·월세 입주 전, 어디부터 점검해야 할까요?
집이 깨끗해 보이더라도 실제로 사용해 봐야 발견되는 문제가 있어요. 특히 벽·바닥 상태뿐 아니라 수도, 배수, 전기, 난방처럼 생활에 필요한 설비가 정상적으로 작동하는지 확인하는 것이 중요해요.
① 벽지·장판·바닥
- 벽지 찢어짐, 들뜸, 오염, 곰팡이 흔적
- 장판 긁힘, 찍힘, 변색, 들뜬 부분
- 바닥이나 벽의 균열 및 습기 흔적
- 문이나 창틀 주변의 손상 상태
② 욕실·주방·수도
- 수도꼭지와 배관 주변 누수 여부
- 세면대·싱크대 배수 속도와 역류 여부
- 욕실 타일 균열, 실리콘 손상, 곰팡이
- 변기 물 내림 및 주변 누수 여부
③ 창문·출입문·전기·난방
- 현관문과 방문의 개폐 및 잠금 상태
- 창문 개폐, 방충망 찢어짐, 틈새
- 조명과 콘센트의 정상 작동 여부
- 보일러 작동 상태와 온수 공급 여부
- 옵션 가전의 작동 여부와 외관 손상
전기설비나 가스설비에 이상이 의심된다면 직접 분해하거나 수리하지 말고 관리주체나 전문업체에 확인을 요청하세요.
작은 생활 흠집과 실제 사용을 어렵게 하는 설비 고장은 성격이 달라요. 단순한 오염은 기존 상태를 기록하는 데 집중하고, 누수·난방 고장처럼 거주에 영향을 주는 문제는 수리 요청까지 함께 정리하는 것이 좋아요.
입주 하자 점검표에는 각 항목의 상태뿐 아니라 수리 필요 여부와 임대인에게 전달했는지도 구분해 기록하면 나중에 확인하기 편해요.
📋 입주 전 하자, 집주인에게 어떻게 알려야 할까요?
하자를 발견했다면 가능한 한 빨리 임대인이나 계약상 지정된 관리 담당자에게 알리는 것이 좋아요. 하자를 알린 사실과 그에 대한 답변이 남도록 문자·이메일 등 기록 가능한 방법을 활용해 보세요.
민법 제623조에 따르면 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있도록 필요한 상태를 유지할 의무가 있어요. 다만 모든 작은 흠집을 임대인이 수리해야 한다는 뜻은 아니에요. 하자의 원인, 사용에 미치는 영향, 계약 내용 등을 함께 고려해야 해요.
집주인에게 보내는 메시지 예시
"안녕하세요. ○○아파트 ○동 ○호 임차인입니다. 오늘 입주 전 주택 상태를 확인하면서 작은방 창문 아래 벽지의 물자국과 욕실 세면대 아래 누수 의심 부분을 발견했습니다."
"현재 상태를 확인할 수 있는 사진과 점검 내용을 전달드립니다. 입주 전부터 확인된 부분으로 기록해 주시고, 수리 필요 여부와 진행 가능한 일정도 안내 부탁드립니다."
메시지를 보낼 때는 하자 위치, 발견 날짜, 사진, 요청사항을 함께 전달하세요. 답변을 받았다면 해당 메시지도 보관해 두는 것이 좋아요.
수리 약속을 받았다면?
수리하기로 했다는 답변만으로 끝내지 말고 대상 부위와 수리 범위, 예정일, 비용 부담 주체를 확인하세요. 계약 당시 수리하기로 약정한 항목이 있다면 임대차계약서 특약과 대조해 보세요.
법무부의 주택임대차표준계약서에도 수리 필요 시설과 수리 완료 시기를 기재하는 항목이 마련되어 있어요. 따라서 중요한 하자는 구두 약속보다 문서로 남기는 것이 유용해요.
벽지·장판·수도·창문 등 공간별 상태와 발견한 하자를 문서로 정리하면 임대인에게 전달하거나 퇴거할 때 비교하기 편해요. 구체적인 작성 방법은 임차주택 입주 하자 점검표 작성 안내에서 확인해 보세요.
임차주택 입주 하자 점검표 무료 작성하기 →🏠 퇴거할 때 기존 하자의 수리비를 요구받는다면?
몇 년 후 집을 나갈 때 벽지나 장판 수리비를 요구받는 경우가 있어요. 이때 입주 전 하자 기록이 있다면 기존 손상과 입주 후 발생한 손상을 구분하는 데 도움이 될 수 있어요.
하지만 입주 전 사진이 있다는 사실만으로 모든 원상회복 책임이 사라지는 것은 아니에요. 손상이 발생한 시점, 원인, 통상적인 사용에 따른 노후인지, 임차인에게 책임이 있는지 등을 확인해야 해요.
기존 하자와 새로 발생한 손상을 비교하세요
예를 들어 입주 당시부터 장판에 찍힌 자국이 있었고 퇴거할 때도 같은 위치에 비슷한 자국이 남아 있다면, 입주 전후 사진을 비교할 수 있어요.
반면 입주 후 가구를 옮기다가 바닥을 심하게 파손했다면 기존 하자 기록과는 별개로 책임 문제가 발생할 수 있어요. 하자가 있던 부분이라도 임차인의 관리 소홀로 피해가 확대됐는지에 따라 판단이 달라질 수 있고요.
보증금에서 수리비를 공제한다고 한다면?
임대인에게 해당 손상의 위치와 원인, 수리 범위, 비용 산정 근거를 구체적으로 요청해 보세요. 입주 전 점검표와 사진, 임대인에게 보낸 메시지, 퇴거 당시 사진을 함께 대조하는 것이 좋아요.
법무부 주택임대차표준계약서에서는 주요 설비의 노후·불량으로 인한 수선과 임차인 과실로 인한 파손 등을 구분해 수리비 부담을 안내하고 있어요. 그러나 실제 부담 주체는 개별 계약과 하자 원인에 따라 달라질 수 있어요.
입주 전 사진을 한 폴더에 정리해 두고, 퇴거 직전에도 가능한 한 같은 위치와 각도로 촬영해 보세요. 하자 위치가 같더라도 상태가 달라졌다면 그 변화까지 비교할 수 있어요.
누수나 곰팡이처럼 원인 파악이 필요한 문제는 임의로 비용을 확정하거나 상대방의 책임을 단정하기보다 수리·점검 자료를 함께 확인하는 것이 좋아요.
💬 자주 묻는 질문
Q. 입주한 지 며칠 지났는데 하자를 발견했어요. 늦은 걸까요?
며칠이 지났다는 이유만으로 모든 문제 제기가 불가능해지는 것은 아니에요. 다만 시간이 지날수록 입주 전부터 존재한 하자인지 확인하기 어려워질 수 있어요. 발견한 즉시 기록하고 임대인에게 알리는 것이 좋아요.
Q. 집주인에게 사진을 보냈는데 답장이 없으면 인정받은 건가요?
답장이 없다는 사실만으로 하자 존재나 수리 책임을 인정했다고 단정할 수는 없어요. 전달한 기록을 보관하고, 수리가 필요한 부분이라면 확인 및 처리 여부를 다시 요청해 보세요.
Q. 입주 전 곰팡이를 발견했다면 무조건 집주인이 제거해야 하나요?
곰팡이의 원인과 정도, 주택 사용에 미치는 영향, 계약 내용 등을 확인해야 해요. 건물의 누수나 구조적 문제 때문인지, 다른 원인이 있는지에 따라 책임 판단이 달라질 수 있어요.
Q. 부동산 중개인에게만 하자를 알려도 될까요?
중개인에게 알린 기록도 도움이 될 수 있지만, 임대인에게 실제로 전달됐는지 확인하는 것이 좋아요. 수리 요청이나 중요한 합의는 계약 당사자인 임대인과 직접 확인해 기록을 남기는 편이 안전해요.
✅ 오늘의 한입 정리
전세·월세 입주 전 하자는 전체 촬영 → 하자별 근접 촬영 → 위치·날짜 기록 → 임대인에게 전달 → 수리 약속 보관 순서로 정리하세요.
사진만 여러 장 찍어두는 것보다 어떤 문제가 있었고, 누구에게 언제 알렸는지 확인할 수 있는 기록이 중요해요. 이사 전에 20~30분 정도 집을 점검하고 점검표를 남겨두는 습관이 나중의 분쟁을 줄이는 데 도움이 될 수 있어요.
📚 참고한 공식 자료
이 글은 일반적인 전세·월세 임대차에서 입주 전 주택 상태를 확인하고 기록하는 방법을 안내하는 정보성 콘텐츠입니다. 실제 하자 보수 의무와 원상회복 책임, 보증금 공제 가능 여부는 계약 내용, 하자의 원인·정도, 관련 법령과 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 사진이나 점검표 작성만으로 법적 책임이 자동으로 면제되는 것은 아니며, 개별 분쟁은 관련 기관 또는 법률 전문가의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.