"보일러가 고장 났는데 집주인이 직접 고치래요." 한겨울에 온수가 나오지 않거나 천장에서 물이 새는데 집주인이 수리를 미룬다면 정말 난감하죠. 특히 전세나 월세로 살고 있다면 수리비까지 직접 내야 하는지 고민될 수 있어요. 그런데 집주인에게는 세입자가 주택을 정상적으로 사용할 수 있도록 유지할 의무가 있어요. 모든 고장을 집주인이 고쳐야 하는 것은 아니지만, 주택의 주요 시설이나 생활에 지장을 주는 고장이라면 수선 의무가 인정될 수 있거든요. 어떤 수리를 요구할 수 있는지, 집주인이 계속 거부하면 어떻게 대응해야 하는지 알아볼게요.
2026년 10월 21일 기준 확인 · 대한민국 일반적인 주택 전세·월세 임대차 사례
집주인은 임대 기간 동안 주택을 정상적으로 사용할 수 있는 상태로 유지할 의무가 있어요. 누수나 주요 설비 고장처럼 생활에 실질적인 지장을 주는 문제는 집주인의 수선 책임이 인정될 수 있어요. 반면 세입자의 잘못으로 생긴 파손이나 사용에 지장이 없는 경미한 고장은 다르게 판단될 수 있죠.
집주인이 수리를 거부한다면 ① 고장 상태 촬영 → ② 수리 요청 기록 확보 → ③ 서면 요청 → ④ 비용 및 책임 검토 → ⑤ 분쟁조정 순서로 대응하는 것이 좋아요.
🤔 집주인은 어디까지 수리해야 할까?
집주인의 수선 의무는 민법 제623조에서 출발해요. 쉽게 말하면 세입자가 계약한 목적에 맞게 집을 사용할 수 있도록 유지해야 한다는 뜻이에요.
그렇다고 전구 하나가 나가거나 손잡이가 조금 헐거워진 상황까지 집주인이 전부 해결해야 한다는 뜻은 아니에요.
✅ 집주인의 수선 책임이 인정될 가능성이 높은 경우
- 건물 자체의 누수: 외벽, 천장, 노후 배관 등의 문제로 물이 새는 경우
- 주요 설비 고장: 세입자 과실 없이 기본 난방이나 급탕 설비가 고장 난 경우
- 건물 구조 문제: 벽체 균열이나 시설 손상으로 정상적인 거주가 어려운 경우
- 기본적인 사용 장애: 주택의 주요 시설이 고장 나 생활에 실질적인 지장을 주는 경우
⚠️ 세입자가 부담할 수 있는 경우
- 세입자의 부주의로 시설이나 물건을 파손한 경우
- 별다른 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 경미한 고장인 경우
- 임대차계약의 유효한 특약에 따라 세입자가 부담하기로 한 수리인 경우
여기서 중요한 것은 고장 난 물건의 이름보다 고장 원인과 정도예요. 같은 수도꼭지 문제라도 오래된 배관의 결함인지, 세입자가 충격을 주어 파손했는지에 따라 책임이 달라질 수 있거든요.
월세 아파트에 사는 지연 씨는 어느 날부터 주방 천장에서 물이 떨어지는 것을 발견했어요. 관리사무소에 확인해 보니 건물 배관에 문제가 있을 가능성이 있다는 설명을 들었죠.
하지만 집주인은 "그동안 잘 살았으니 알아서 고치세요"라고 답했어요.
이 경우에는 누수 원인을 먼저 확인해야 해요. 건물 자체의 노후나 설비 문제로 정상적인 주택 사용에 지장을 주는 상황이라면 임대인에게 수선 책임이 인정될 가능성이 있어요.
계약서에 "시설 수리는 임차인 부담"이라는 특약이 있더라도 모든 수선 책임이 당연히 세입자에게 넘어가는 것은 아니에요. 대법원은 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선이나 기본 설비 교체 등 대규모 수선은 임대인이 부담한다는 취지로 판단한 바 있어요.
🔎 누수·보일러·곰팡이, 누가 부담할까?
집에서 흔히 발생하는 고장이라고 해도 수리 책임이 똑같지는 않아요. 대표적인 상황을 하나씩 살펴볼게요.
💧 ① 천장이나 벽에서 물이 새는 경우
건물 외벽, 지붕, 공용배관 등에서 발생한 누수라면 건물의 유지·보수 책임을 살펴봐야 해요. 임대인이 수선 의무를 부담할 수 있고, 누수 위치에 따라 공동주택의 관리 주체나 다른 세대와의 책임 문제도 생길 수 있어요.
따라서 물이 샌다는 사실뿐 아니라 어디에서, 왜 물이 새는지 확인하는 것이 중요해요. 관리사무소 점검 기록이나 전문가의 진단을 받아두면 도움이 될 수 있어요.
🔥 ② 보일러가 고장 난 경우
보일러는 주거생활에 중요한 난방·온수 설비예요. 오래 사용한 보일러가 자연적으로 고장 나 기본적인 난방이 불가능하다면 임대인에게 수선 의무가 인정될 가능성이 높아요.
반대로 세입자가 잘못 조작하거나 관리상 주의의무를 위반해 고장이 발생했다면 세입자의 책임이 문제 될 수 있어요. 단순히 보일러가 고장 났다는 사실만으로 비용 부담을 확정할 수는 없어요.
🌫️ ③ 벽에 곰팡이가 발생한 경우
곰팡이는 특히 원인 확인이 중요해요. 외벽 단열 불량이나 누수처럼 건물 자체의 문제로 발생했다면 임대인의 수선 책임을 검토할 수 있어요.
그러나 세입자의 생활 방식이나 환기·관리 상태가 주된 원인으로 확인된다면 판단이 달라질 수 있어요. 실제로는 여러 원인이 함께 작용하기도 하므로 발생 위치와 습도, 누수 여부 등을 확인하는 것이 좋아요.
❄️ ④ 에어컨이나 옵션 가전이 고장 난 경우
계약에 포함된 옵션인지, 임대인이 제공한 설비인지, 세입자가 직접 설치한 제품인지부터 살펴봐야 해요.
임대인이 제공한 옵션 가전이라도 고장 원인과 계약 내용을 확인해야 수리비 부담을 판단할 수 있어요. 옵션이라는 이유만으로 모든 수리비를 무조건 집주인이 내야 하는 것은 아니에요.
노후 배관 누수: 임대인의 수선 책임이 인정될 가능성이 있어요.
세입자가 파손한 세면대: 세입자의 손해배상 책임이 문제 될 수 있어요.
원인을 알 수 없는 곰팡이: 건물 결함과 사용·관리 상태를 함께 확인해야 해요.
계약에 포함된 옵션 가전 고장: 제공 주체, 계약 조건, 고장 원인을 검토해야 해요.
📋 집주인이 수리를 거부하면 어떻게 해야 할까?
"계약할 때는 아무 문제 없었잖아요. 알아서 고치세요."
집주인이 이런 반응을 보인다면 감정적으로 다투기보다 고장 사실과 수리 요청 과정을 기록으로 남기는 것부터 시작하는 것이 좋아요.
📸 1단계. 고장 상태를 기록하세요
- 사진과 동영상: 누수, 파손, 고장 증상을 촬영하세요.
- 발생 시점: 언제부터 문제가 발생했는지 기록하세요.
- 피해 범위: 물건 손상, 난방 불가 등 생활에 미치는 영향을 정리하세요.
- 전문가 점검: 가능하면 관리사무소 확인서나 수리업체 소견을 확보하세요.
💬 2단계. 문자나 이메일로 수리를 요청하세요
전화로만 이야기하면 나중에 무슨 말을 했는지 다툼이 생길 수 있어요. 따라서 수리가 필요한 내용과 요청 사항을 글로 전달하는 것이 좋아요.
안녕하세요. ○○아파트 ○동 ○호 세입자입니다.
10월 20일부터 주방 천장에서 누수가 발생하여 정상적인 생활에 불편이 생기고 있습니다. 현재 누수 사진과 동영상을 보관하고 있습니다.
원인 확인과 필요한 수리 일정을 안내해 주시기 바랍니다. 추가 피해를 막기 위해 가능한 빠른 확인을 부탁드립니다.
수리 가능 여부와 예상 일정을 회신해 주시면 감사하겠습니다.
📝 3단계. 요청 내용을 문서로 정리하세요
여러 번 연락했는데도 답변이 없거나 수리를 거부한다면 요청 내용을 더 구체적으로 정리해 전달할 수 있어요.
고장 발생일, 문제 위치, 피해 상황, 요청한 수리 내용, 기존 연락 내역 등을 문서에 남겨두세요. 추후 분쟁이 발생했을 때 사실관계를 확인하는 자료로 활용할 수 있어요.
수리 요청을 반복하고 있다면 고장 내용과 요청 사항을 정리한 문서를 활용해 보세요. 서식헬프에서 관련 서식을 찾아 필요한 내용을 직접 작성할 수 있어요.
수리 요청 관련 서식 찾아보기 →💸 직접 수리하고 비용을 돌려받을 수 있을까?
집주인이 연락을 받지 않는데 당장 물이 새거나 난방이 되지 않는다면 직접 수리하는 방법을 고민하게 되죠.
민법 제626조 제1항은 세입자가 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출했을 때 집주인에게 상환을 청구할 수 있다고 규정하고 있어요.
여기서 필요비는 주택을 정상적으로 유지하고 보존하기 위해 필요한 비용을 말해요. 다만 세입자가 지출한 수리비가 모두 필요비로 인정되는 것은 아니에요.
✅ 비용을 청구하기 전 확인할 사항
- 집주인에게 수리 필요성을 알렸는지
- 수리를 미루면 피해가 커질 우려가 있는지
- 해당 수리가 주택 보존을 위해 필요한 조치였는지
- 수리 범위와 금액이 합리적인지
- 견적서, 영수증, 작업내역서 등을 보관했는지
세입자 현우 씨는 보일러가 고장 나 집주인에게 수리를 요청했지만 답변을 받지 못했어요. 추운 날씨에 난방과 온수를 사용할 수 없어 수리업체의 점검을 받고 필요한 부품을 교체했죠.
이후 수리비 18만 원의 영수증과 작업내역서를 보관하고 집주인에게 비용 정산을 요청했어요.
이 경우 수리가 주택의 보존을 위해 필요했고 임대인이 부담해야 할 범위에 해당한다면 필요비 상환청구를 검토할 수 있어요. 다만 실제 책임은 고장 원인과 계약 내용 등에 따라 달라질 수 있어요.
수리비를 지출했다고 해서 월세에서 임의로 공제하는 것은 주의해야 해요. 수리비 상환청구권이 인정되는지, 임대료 채무와 상계할 수 있는지 등을 별도로 검토해야 하거든요.
가능하면 집주인과 비용 정산 방법을 서면으로 합의하고, 다툼이 있다면 법률 상담을 받아보세요.
🚨 집주인이 계속 거부한다면 어떻게 할까?
문자로 여러 차례 요청했는데도 집주인이 계속 수리를 거부한다면 보다 공식적인 절차를 검토할 수 있어요.
📨 ① 내용증명으로 수리를 요청할 수 있어요
내용증명은 어떤 내용의 문서를 언제 발송했는지 증거로 남기는 우편 제도예요. 집주인에게 수리 요구와 피해 상황, 답변을 원하는 기한 등을 명확히 전달할 때 활용할 수 있어요.
다만 내용증명을 보낸다는 사실만으로 집주인에게 수리를 강제하거나 법적 책임이 자동으로 확정되는 것은 아니에요.
본인은 귀하와 임대차계약을 체결하고 아래 주택에 거주 중인 임차인입니다.
해당 주택에서 2026년 10월 20일부터 주방 천장 누수가 발생하여 정상적인 사용에 지장이 생기고 있습니다.
이에 민법 제623조에 따른 임대인의 수선 의무와 관련하여 누수 원인 확인 및 필요한 수리를 요청드립니다.
본 통지를 받은 날부터 7일 이내에 수리 가능 여부와 일정을 회신해 주시기 바랍니다. 추가 피해를 방지하기 위한 조속한 협의를 부탁드립니다.
위 7일은 메시지에서 제안한 회신 기한이지, 모든 임대차 수선 분쟁에 공통으로 적용되는 법정 기한은 아니에요. 긴급한 누수나 위험한 시설 고장이라면 상황에 맞춰 더 빠른 조치가 필요할 수 있어요.
⚖️ ② 임대차분쟁조정위원회를 이용할 수 있어요
수리 책임이나 비용 부담에 관한 다툼이 이어진다면 주택임대차분쟁조정위원회를 통한 해결을 검토할 수 있어요.
조정은 당사자들이 협의를 통해 분쟁을 해결하도록 돕는 제도예요. 다만 상대방이 조정에 응하지 않거나 법정 각하 사유가 있다면 조정이 진행되지 않을 수 있어요.
🏠 ③ 월세 감액이나 계약 해지도 가능할까?
민법 제627조는 세입자의 잘못 없이 주택 일부를 사용할 수 없는 경우 그 부분에 비례하는 차임 감액을 청구할 수 있도록 규정하고 있어요.
또한 사용할 수 있는 나머지 부분만으로 계약 목적을 달성할 수 없다면 계약 해지가 가능할 수 있어요.
하지만 수리를 거부했다는 사실만으로 모든 계약을 즉시 해지할 수 있는 것은 아니에요. 고장의 정도, 주택을 사용할 수 없는 범위, 계약 목적 등을 구체적으로 검토해야 해요.
단순한 불편과 정상적인 거주가 어려운 중대한 장애는 법적으로 다르게 판단될 수 있어요.
계약을 일방적으로 종료하거나 월세 지급을 중단하기 전에 관련 자료를 정리하고 전문가에게 법률 상담을 받아보는 것이 안전해요.
💬 이런 경우는 어떻게 해야 할까?
Q. 계약서에 모든 수리비는 세입자 부담이라고 적혀 있어요.
특약이 있더라도 그 내용과 적용 범위를 확인해야 해요. 경미한 수리를 세입자가 부담하도록 정할 수 있지만, 건물 주요 부분의 대수선이나 기본 설비 교체 등은 특별한 사정이 없는 한 집주인의 책임이 인정될 수 있어요.
Q. 전세로 살고 있어도 집주인에게 수리를 요청할 수 있나요?
네. 일반적인 전세보증금 방식의 주택임대차에서도 임대인의 수선 의무가 문제 될 수 있어요. 월세를 내지 않는다는 이유만으로 집주인의 수선 의무가 사라지는 것은 아니에요.
Q. 집주인이 수리업체를 부르지 못하게 하면 어떻게 하나요?
수리가 필요한 이유와 긴급성을 서면으로 설명하고 협의를 요청하세요. 추가 피해가 발생할 위험이 있다면 안전 확보와 피해 확산 방지를 우선하되, 수리 범위와 비용 부담에 관한 증거를 충분히 남기는 것이 좋아요.
Q. 수리 때문에 가구나 가전제품까지 손상됐어요.
고장으로 발생한 재산상 손해에 대해 별도의 배상청구가 문제 될 수 있어요. 다만 임대인의 책임과 손해 발생 사이의 관계, 손해액 등이 입증되어야 하므로 피해 사진과 구입 내역, 수리 견적서 등을 보관하는 것이 중요해요.
Q. 집주인이 수리해 주지 않으면 바로 이사해도 되나요?
무조건 가능한 것은 아니에요. 주택을 사용할 수 없는 정도와 계약 해지 사유가 인정되는지 등을 확인해야 해요. 계약 종료 여부와 보증금 반환 문제도 연결될 수 있으므로 이사 전에 법적 절차를 검토하는 것이 좋아요.
✅ 오늘의 한입 정리
집주인이 수리를 거부하더라도 세입자가 모든 비용을 부담해야 하는 것은 아니에요. 주택을 정상적으로 사용하기 위한 주요 시설의 유지·보수는 임대인의 수선 의무가 인정될 수 있어요.
먼저 고장 원인과 피해 상황을 확인한 뒤 ① 사진 촬영 → ② 문자 요청 → ③ 서면 통보 → ④ 수리비 정산 검토 → ⑤ 분쟁조정 순서로 대응해 보세요.
무엇보다 중요한 것은 수리를 요청한 날짜와 내용을 기록으로 남기는 거예요. 추후 수리비나 계약 해지 문제로 다투게 될 때 중요한 자료가 될 수 있거든요.
📚 참고한 공식 자료
이 글은 일반적인 법률정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 실제 수선 책임과 비용 부담은 임대차계약 내용, 고장 원인, 주택 상태, 과실 여부 및 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 법적 분쟁이 발생한 경우 대한법률구조공단 등 전문기관의 상담을 받아보시고, 관련 법령과 기관 안내는 이용 시점에 다시 확인하시기 바랍니다.